物流园区开发策划通常首先提出的是战略策划，然后是战术策划。所谓战略策划好比是物流园区开发的谋略计划，就是在未来的发展过程中，它着眼的是核心竞争力的可持续发展。所以从这点看来，战略策略是非常重要的。对于物流园区开发项目发展战略来说，仅仅有一两个好的战略策划还是远远不够的，还需要进行一系列的战术策划和策略。
众所周知,物流园区开发主要是通过未来的成长带来长期的稳定回报，主要通过招商引资来实现收益。故招商工作是物流园区开发工作的重头戏。
一、物流园区开发策划战略意义和战略战术
物流园区开发策划通常首先提出的是战略策划，然后是战术策划。所谓战略策划好比是物流园区开发的谋略计划，就是在未来的发展过程中，它着眼的是核心竞争力的可持续发展。所以从这点看来，战略策略是非常重要的。对于物流园区开发项目发展战略来说，仅仅有一两个好的战略策划还是远远不够的，还需要进行一系列的战术策划和策略。
物流园区开发策划存在着一般意义上的通用战略，同时又依据物流园区开发类型的不同，具有各自不同的特殊意义上的战略战术。有效地进行相关资料收集及分析，策划出符合物流园区开发类型的策略。所有这些都是经过一边执行战略策划，同时一边策划连续实施战术策略而进行的。
二、物流园区开发项目的分类
1国际型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，依托港口、机场和陆路口岸，与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽的主要物流业务需求来确定。
2全国枢纽型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，是以多种运输方式骨干线网交汇的中转枢纽主要物流业务需求和物流服务需求来确定。
3区域型组织型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，是以跨区域的长途运输和城市配送体系之间的转换枢纽为主要物流业务需求来确定。
4城市配送型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，是以支持保障商贸和城市生产生活的配送、大型连锁分拨中心业务需求来确定。
5定向服务型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，依据物流园区提供服务区域内企业的主要物流业务需求来确定。
6公路交通枢纽型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，主要依据承接公路散、杂货的转运、配送、分拨中心业务需求来确定。
7产业聚集型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，按提供专业物流服务相关配套目标来确定。
8功能提升型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，依据服务功能、服务内容、相关配备的完善、运作体系、设备先进程度来确定。
9综合服务型物流园区开发项目类型
客户定位和招商策略，以市场的需求为导向的功能定位来确定。
10细分领域分类
细分领域有铁路、港口、航空、公路、公铁联运、公铁水联运、保税、农业、农副产品、农资、粮食、冷链、水产品、钢铁、金属、医药、烟草、汽车、装备、能源、煤炭、化工 、转运、存储、配送、流通加工、 生产、 综合、专业市场、国际、枢纽、城市配送、快递、电商等。
客户定位和招商策略只能是初步界定，因为实际上物流园区开发项目的服务对象和服务范围并非仅仅是一个绝对准确的划定范围，因此多数物流园区开发策划往往同时具有交叉定位，而以其中某一种为主。物流园区开发项目根据不同的分类标准，可以划分出不同的类别。一般物流园区开发项目分类可以按以下几种方式划分。
(1)按经营主体划分
物流园区开发项目政府主导型与市场主导型。物流园区开发项目有些是政府主导型的，如：中国西部现代物流港；物流园区开发项目有些是市场主导型的，如：广州林安物流园区。
(2)按产业依托划分
基于物流产业的物流园区开发项目与基于其他产业的物流园区开发项目。大多数的物流园区开发项目都是基于物流产业的，以物流企业为主体；中山天润物流园区以物流企业为主体；通辽金港物流园区是基于其他产业的物流园区。
(3)按功能定位划分
综合化物流园区开发项目和专业化物流园区开发项目。具体体现在物流功能、服务功能、运行管理体系等多方面的综合，体现其现代化、多功能、社会化、大规模的特点，而不同物流园区开发项目的专业化程度提高则表现出现代化和专业化的基本属性。
(4)按满足物流服务需求的划分
物流园区开发项目按满足物流服务需求的划分为三种类型。
一是区域物流组织型。
其功能是满足所在区域的物流组织与管理。如烟台综合国际物流园区。
二是商贸型。
在功能上主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件。商贸流通型基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用。具备商贸流通功能的地产开发项目。如天源国际物流园区等。
三是运输枢纽型。
作为物流相对集中的区域，从运输组织与服务的角度，可以实现规模化运输，反过来，规模化进行运输也就为物流组织与管理活动的集中创造了基础条件。因此，建设专门的运输枢纽型的物流基地，形成区域运输组织功能也是重要类型之一。属于运输枢纽型的物流园区包括上海洋山深水港物流园区。
(5)除此之外还可以细化分类
按行业导向分类，可以分为专业性、综合性；
按层次节点分类，可以分为物流基地型、物流中心型、配送中心型；
按兴办主体分类，可以分为政府主办型、政府规划，企业运作型、企业自发的专业型、政府规划，市场自发形成；
按照枢纽类型划分，可以分为依托航空港型、依托运输港型、依托铁路枢纽型、依托高速公路型；
按区域辐射分类，可以分为市域性、区域性、国际性；
按经营服务范围分类，可以分为生活资料型、生产资料型；
按经营性质分类，可以分为第三方物流平台、第四方物流平台；
按位置构成不同分类，可以分为集中型型、非集中型等。